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金九第二周的第二天添加时间:2019-09-29

  金九之火,也可以焦灼人心。如果房子卖不动,前期房源还剩了很多,现在又推出几百套。

  成都首创,似乎对此并不在意。对于一家有着国企背景的房企而言,企业和项目的阵痛,或许并不意味着管理者的阵痛。

  而观察成都首创发现,在总经理杨杰等人治下,出于多种原因,前期并没有在成都获取到较多高性价比土储,而是在土地快要弹尽粮绝之时,以断臂之心,在土地市场的高点拿下两宗高价土地。

  目前,一宗土地已经呈现,正是昨天刚刚拿证的首创禧瑞锦江;另外一宗则尚未传出更多的市场信息。对此,有声音指出,受市场等因素影响,成都首创或进入阵痛期,高价项目面临市场考验。

  2018年5月15日晚7点30分左右,成都发布《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,限购全面升级,成都楼市“房住不炒”成为现实。

  这也成为影响后市的最重要政策之一,大量刚需家庭获得了购房机会,而“炒房”一族由于房票稀缺,失去了入市的可能。

  彼时,诸多房企对于新政和市场尚处于谨慎观察之中。时隔仅两个多月之后的7月24日,成都首创即以成交价1490万元/亩、楼面地价11180元/平米的代价拿下天府新区一宗土地(下图一号宗地)。

  此前,这宗土地并不被看好,曾有一次流拍历史。但是,成都首创仍以约24%的溢价吃下,背后或存在项目枯竭的焦虑。

  对此,业内人士称,成都首创近年对于高价产品有所倾斜,娇子一号等产品以较高的售价面世。不过,由于几乎所有项目都要爆出维权和诸多问题,成都的高端客群对首创的产品有所保留,且天府新区品牌房企及高端产品打推,首创没有很好的品牌及高端产品说服力、竞争力,再加上天府新区本就是成都限购最严格的区域之一,进一步对其项目去化带去压力。

  2019年4月22日,上述地块以“首创禧瑞锦江”的案名推售256套住宅。

  2019年7月26日,成都首创官微发布消息——“首创·禧瑞锦江125㎡空中江景院清售在即”,并称“一口价优惠93折”。

  这是说项目125㎡快要销售一空,同时给出93折的优惠。一边是“清售在即”,一边是“93折”,似乎有所矛盾,既然清售在即,打93折似乎有点说不过去。

  透明房产网显示,截止2019年9月11日,在其宣传“清售在即”的1个多月之后,首创禧瑞锦江仍在大量房源在售,其中125平米房源仅在1栋就有17套处于“在售”状态。

  而从所有的房源来看,首创禧瑞锦江上批次房源目前共有147套房“在售”,“在售”房源占比约57%。

  也就是说,历时近5个月,首创禧瑞锦江首批次43%的房源“已售”或“拟定合同”,如果按照试卷100分来打,获得分数为43分,不到60分及格线,为“差生”标准。

  氢地产新媒体9月2日统计的数据则显示,项目“在售”房源152套,就是在8天的时间里,“已售”或“拟定合同”房源增加了5套,按此计算,8天时间里,平均每天去化约0.625套,两天约成交1套。

  金九第二周的第二天,首创禧瑞锦江拿证,本批次共推220套房源,主力户型为3室2厅,主力户型为136平米套3(107套)、123平米套3(69套)。

  其中还有248平米、143平米等套3户型,面积上有增加房间的可能,不过,精装修或面临改造、或面临不符合改善人群个性需求的可能。

  价格上,首创禧瑞锦江精装高层的参考价为18679-21550元/平米,叠拼价格为17931-28130元/平米,参考总价198万起。

  以一套143.06平米的房源(501)为例,该房源为3房2厅3卫2阳台,挂牌清水价约398万,折合清水单价约2.78万/平米。

  精装报价方面,则提供了3种选择,前两种约2754元/平米,最后一种约579元/平米。

  综合价格情况来看,叠拼等房源呈现了高单价、高总价的特点,部分清水总价在400万左右,而高层的总价也在200余万。

  市场方面,项目周边有多个品牌项目,邻近的某项目7月曾以2-2.4万/平米的价格开盘,但是,摇号报名人数不到80人,摇号中签率100%。

  除此之外,项目周边目前还有怡心湖岸、天湖湾等诸多项目拿证,市场竞争压力巨大。

  而无论是从首创禧瑞锦江前期“在售”房源尚余约57%,还是从项目较高的价格、周边竞争对手、产品、品牌劣势来看,首创禧瑞锦江这一次拿证更像是一次凑热闹的行为,“负重”难跑量。

  在首创置业官网,成都位列五大核心城市之一,其余四大城市为北京、天津、上海、重庆。作为核心城市公司,成都首创的土地拓展成为总经理杨杰等人的重心工作。

  有意思的是,早年成都首创一直蜷缩不出,在2008-2015年的7年之间,在公开市场未获寸地,“7年多的时间,首创如同消失在成都的土地市场一般”。

  现在来看,当时历经了成都土地市场的黄金时光,如果在那些年积极拿地,成都首创在2016年成都楼市的爆发年、以及后期的高难度拿地竞争之中,或许将获得更多的优势及份额。

  而两年,成都首创则表现出了完全和当年不一致的拿地状态——进攻性更强、拿地欲望强烈。

  当天,“在经历了二百多轮厮杀之后”,成都首创以总价10.14亿、楼面地价13700元/平米的价格让市场各方刮目相看,只因这宗土地要求投资3.15亿建设逾10万平米返迁安置房,“实际拿地楼面价为17699元/平方米”。

  如果按照地价的两倍计算房价,这一项目的价格必将超过首创禧瑞锦江,极高的价格,首创的品牌美誉度及产品是否能够支撑高端人群的信心?

  而从成都整体的土地市场来看,龙头房企早已储下诸多弹药,拿地的迫切性得到缓解;同时,主城及热门区域土地价格走高,想要拿地,首先得有资本,其次得有对付走量放缓、溢价降低的准备和解决方案。

  目前来看,显然成都首创从土储等方面还没有做足功夫,后期高价地项目或面临持续阵痛,而杨杰等人又将如何解决项目的诸多问题,并让成都公司得以保住核心城市的王冠?敬请关注氢地产新媒体后续跟踪。